近年来，物业公司和小区业主就停车位发生争执的事频见报端，甚至诉上法庭。鉴于这种情况，在今年我市"两会"上，张翅等政协委员提交了《关于规范完善我市物业管理的建议》。近日，市住房和城乡建设局对此建议给予答复称，将修订相关规定，明确包括停车位在内的小区公共场所及其收益归业主所有。不过，一些业主担心开发商可能对此会采用种种"对策"，使这一美好愿景化为乌有。张翅委员认为，这还需要其他有效的规定配套实施，方可见到实效。

  ■记者调查
现有停车位有三种类型

    记者在调查中发现，我市居住小区的停车位大致分为三种类型：即地面的露天停车位、地下停车位和根据人防工程改建的停车位。其中，一些小区同时具有这三种类型。按照现有的法律法规，对于这三种停车位也有不同的处理办法。
    对于人防工程改建的停车位，由于在规划上没有载明，也没有计算在建筑物的建筑面积之类，所以根本不可能取得产权证明。如此，无论是其租或售都没有任何依据。
    对于地面露天停车位，这是在规划中已经通过容积率等方式明确的公共面积，毫无疑问应该属于小区业主的共有财产。
    对于地下停车位，只有当满足如下条件时，才可以归属开发商并进行销售。这些条件是：开发商在立项规划时已经明确是停车位，这些停车位可以单独转让且其建筑面积进行分摊，在房屋买卖合同中明确记载了这些车位属于开发商并可以单独销售。否则，即使是地下车位，也应归小区业主共有。
    对此，上述政协提案的提案人、广东中元律师事务所律师张翅认为，解决这些问题这已经不是一个物业管理的问题，而是一个规范开发商行为的问题。为了杜绝这种现象，张翅建议应该在规划阶段，就明确小区建设中必须保留一定量的公共停车位。其次，停车位的销售必须优先满足本小区业主的需求。同时，还应该限制每一个业主购买停车位的数量。
   
   ■相关

地上地下车位得到不同判决结果

    2005年2月，龚先生花50余万元购买了一套上海市南汇区的房屋。之后，开发商向业主公开出售小区的停车位。2006年年初，龚先生花3.3万元买下一个地下自行车停车库和一个地面停车位。其中地下自行车停车库2.3万元，地面停车位1万元。
    《物权法》实施后的2007年，龚先生向上海南汇法院提出起诉，要求开发商返还当时用于购买地下自行车停车库和地面停车位的3.3万元，并赔偿相应利息损失。
    南汇法院一审认为，根据《物权法》第七十四条第三款之规定，开发商将地面停车位出售给龚先生，与法有悖，开发商应当将收取的款项退还龚先生。
    针对地下自行车停车库，南汇法院认为，这是开发商利用地下空间投资建造的，且已形成可独立使用构筑物，不属于小区共用的公共设施，其所有权理应归开发商所有，因此开发商当然有权出售地下自行车停车库。   

 ■提案回复

小区公共部分收益归业主所有
    张翅等委员在提案中的主要内容是，小区物业管理费、会所、停车场、墙体广告等共用部位、共用设施设备进行出租、投资等经营活动所得，其收益应当为全体业主共有。
    市住建局给予的回复称，《物权法》规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”据此，市住建局正在修订《中山市物业管理实施细则》，其中将明确规定，物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用公共部位、共用设施设备进行经营的收入，归全体业主所有。
    同时，市住建局还援引《中山市物业服务收费管理办法》称，实行物业服务费用薪酬制的小区，物业服务费属于交纳费用的业主所有，物业服务公司是属于代管性质。因此，物业服务公司不得将其用于物业服务合同约定以外的支出，每年不少于一次向业主大会或全体业主公布物业服务费用的年度预决算，并及时回答业主或业主大会对其收支情况的质询。  

物业公司

  对尚未实施的政策不便评价
    明确小区公共场所的收益归业主所有，矛头直指物业管理公司。记者就此走访了市内的几个小区，希望了解物业公司的看法，但多家物业公司均称“不方便回应”。
    昨日下午3时，记者来到雅居乐汇星台，准备约见该小区物管公司的工作人员，但遭保安拒入。随后，记者致电该小区物管服务中心客服热线，对方称：“关于停车位的问题，比较敏感。作为一线的工作人员，我不方便说些什么。”记者再三要求客服人员将该物管公司管理层的联系方式告之，但对方仍然回答“不方便”。据居住在该小区的杨小姐透露，她的停车位每个月需250元的租金。如果要买断的话，估计要十几万元。
    记者随后联系凯茵豪园（管理处）。一听到询问关于停车位等公共场所的权属问题，对方就急忙称“不方便回应”。同样的情况也发生在盛景园小区的金钥匙物业管理公司。“作为一家物业管理公司，面对这么多业主，一时之间很难对一个未实施政策发表评价。”该物管公司的一名工作人员如是说。但对于小区的车位归属问题，该工作人员则作出了详细的答复：“在我们接手这个小区时，小区的车位已经卖断了。其实我们很少做小区的物管，接手盛景园大概两三年左右，除了每个月对车位收些管理费，买卖车位的问题我们从未涉及。”
  
 业主

    担忧公共停车位的概念不明确
    长虹蓝湾半岛小区现有400多住户。据该小区的业主介绍，小区有地下停车位300个左右，小区的物业管理公司说，这些车位的产权归开发商所有，他们受开发商委托，代为办理停车位的出租或出售事宜。目前，通过卖或租的方式归由业主所有或使用的车位已占六七成。不过，业主们表示并没有去查阅过相关的产权资料。
    长虹蓝湾半岛小区没有设立露天停车场，但是，每天傍晚小区内的通行道旁总停有七八十辆汽车。物业公司对这些停车行为也未加以干涉，也从未表达要收取费用的要求。
    对于市里将制定小区公共车位归业主所有的规定，业主们对此基本持赞成和肯定的态度。一位业主表示：“如果不是我们一个个业主买了房产，开发商及物业公司能生存吗？以前我们买了房不说，还要买或租地下车库，还要交物业管理费，想想我们负担有多重！现在如果明确停车位归业主所有，那是一件顺应民心的好事。”
    但是，不少业主也对这一即将出台的政策是否能够真正得到落实表示怀疑，因为这里的“公共停车位”概念并不清楚。像长虹蓝湾半岛这样的情况，开发商根本不设置露天的公共停车位，只建设自己占有产权的地下停车位，然后将这些停车位以垄断价格或租或售给业主，那么，新政策可能给业主带来的效益将荡然无存。